Säkerställda bostadsobligationer i den danska marknaden

Stockholm (HedgeNordic.com) – Marknaden för danska säkerställda bostadsobligationer (Mortgage Covered Bonds) är mer än fyra gånger så stor som statsobligationsmarknaden och med över 2000 obligationer som handlas på börsen, så är den danska marknaden den näst största i Europa, endast överträffat av Tyskland.

I princip finns det tre typer av säkerställda bostadsobligationer; dem med justerbar ränta (ARMs – liknande dem i svenska marknaden), dem med fast ränta (främst 30 åriga med option om inlösen, d.v.s. en möjlighet) och dem med rörlig ränta (med eller utan räntetak).

Det danska hypotekssystemet är unikt på grund av sin lika förhållning mellan lån och obligationer emitterade av hypoteksbanken för att finansiera lånet. Det finns många fördelar med denna princip, inte minst för att den systematiska risken är låg och vågar jag påstå, där de danska låntagarna har den billigaste bostadsfinansiering i världen . Denna princip är unikt i världen där detta robusta, 200 år gamla danska hypotekssystem inte har haft ett enda havererat och där investerare alltid har fått tillbaka sitt kapital och ränta.

Sedan 2003 har låntagarna kunnat ta amorteringsfria lån på 10 år, så kallade IOs. Dess ränta kan vara fast eller rörlig ränta, och kan refinansieras genom ett nytt lån, vilket utvidgar den huvudsakliga perioden efter 10 år .

Kreditvärderingsinstituten har pekat på den höga graden av ARM-finansiering med kortare löptider, och en överdriven användning av IO lån, som ett hot mot stabiliteten i den danska bolånemarknaden och ekonomin.

Detta har lett till att bolåneinstitut har börjat skilja på prissättningen mellan låntagare som refinansiera för längre perioder och som betalar av kapital på inteckning, och de som inte gör det. Danska lagstiftare är i färd med att förnya den lag som styr refinansiering av kortare löptider, kombinerat med kommande nya riktlinjer.

Båda initiativen förväntas begränsa omfattningen av kortdaterad refinansiering. Ovanpå detta så har EBA angett sina rekommendationer avseende klassificeringar av säkerställda obligationer inom ramen för BASEL III (CRD IV), som träder i kraft successivt under de närmaste 5-7 åren.

För närvarande är danska säkerställda obligationer rekommenderade som nivå II-tillgångar, men olika krafter försöker nu att ändra denna rekommendation, innan de tas som lagstiftning i sommar. Det verkar finnas några viktiga argument för en särskild behandling med tanke på storleken på den danska marknaden för statsobligationer, i förhållande till storleken på de danska finansiella instituten, som kräver en större mängd nivå-I tillgångar för att uppfylla BASEL III. Den bevisligen stora likviditeten i de danska bostadsobligationerna är här en viktig faktor. Visst, bolånemarknaderna i Europa ses som ett bredare juridiskt spörsmål, men det är av yttersta vikt att vara i toppen av det spelet!

Flera av de danska säkerställda bostadsobligationerna innehåller olika optionselement och ur ett relativ strategiskt perspektiv är det av yttersta vikt att värdera dessa alternativ på rätt sätt. Man måste bl.a. ta låntagarnas beteende i beaktande, emissioner, öppning och stängning av obligationsserier, introduktioner av nya refinansieringsmöjligheter, samt utvecklingen av begreppsstrukturer och volatilitet. Den kontinuerliga expansionen av lagliga ramverk efter 2008 har också bidragit till en ändrad spelplan, skapar möjligheter för relativa värderingsstrategier. Nykredit Asset Management har varit en långsiktig investerare på denna marknad .

Eftersom många av de danska obligationerna är så komplicerade, så förväntas det att man kan få systematisk överavkastning för en konstant ränterisk genom noggrann och kontinuerlig analys av obligationerna, och genom att ständigt försöka förbättra analysens precision. “På Nykredit Asset Management försöker vi göra detta genom att kombinera kvantitativa förbättringar av befintliga obligationsmodeller, med en kvalitativ bedömning av när och hur mönstren för utgivning och förskottsbetalning tycks avvika från de historiska mönstren. I denna investeringsprocess håller vi portföljens ränterisk relativt konstant. Målet är att uppnå en överavkastning på 0.25-0.50 % per år. Att leverera attraktiv, riskjusterad avkastningen är kärnan i vår strategi, säger Kenny Friis Gade, chefsförvaltare på Nykredit Asset Management .

En disciplinerad och beprövat förhållningssätt till enbart ”long only” investeringar i den danska bolånemarknaden, medför samma varningstecken som för de flesta andra ”long only” investeringar i obligationer. Traditionella investeringar i obligationer innebär en betydande ränterisk. Med sjunkande räntor under de senaste 20 åren, så har ränterisk varit lönsamt. Det är dock ingen nödvändigt att obligationspositioner bör åtföljas av betydande ränterisker. Vårt ”relativa värde” synsätt har destillerats i två distinkta säkringsstrategier – KOBRA och MIRA.

KOBRA är en strategi baserad på durationssäkrade positioner på den korta delen av avkastningskurvan, medan MIRA är en strategi baserad på durationssäkrade positioner över hela avkastningskurvan. Båda dessa strategier är absolutavkastande strategier. Den maximala löptiden på 5 år för positioner i KOBRA, ger viss robusthet mot krisscenarier, säger Kenny Friis Gade, chefsförvaltare på Nykredit Asset Management .

Osannolika händelser kan inträffa på finansiella marknader vilket också innebär att bostadsmarknaderna kan komma under hård press. En lärdom från finanskrisen 2008 var att bolånemarknaden t.ex. den danska, svenska och tyska – alla AAA-marknader) var bland de första att normalisera sig, där investerare befanns sig “under vatten” en kortare tid jämfört med andra tillgångsslag.

Under denna period har obligationsmarknaderna i Europa haft en hög riskjusterad avkastning. På grund av lagstiftning till förmån för säkerställda obligationer och stabiliteten hos investerarna, som kännetecknar de nordiska säkerställda obligationsmarknaderna, så är det enkelt att räkna med en ljus framtid för tillgångsslaget, men som alltid är det viktigt att hålla sig informerad och vara alert, då flödena ständig är föränderliga och där lagstiftarna aldrig sover!

Bild: (c) aboutpixel.de